Mix Used Development, Konsep Properti yang Diadopsi Pasca Perang Dunia I

PROPERTY INSIDE – Pengembangan properti dengan konsep mix-use development tak terpungkiri adalah sebuah keniscayaan dan keharusan dalam perkembangan suatu kota. Dengan kondisi perkotaan yang makin padat dan lahan kosong yang makin menyusut, konsep mixed-use development dianggap sebagai konsep pembangunan yang tepat. Properti mix-use ini memiliki peluang besar untuk tumbuh dan menjadi produk yang diminati pasar.

Adalah Charles-Edouard Jeanneret, lebih dikenal dengan sebutan Le Corbusier (1887-1965), seorang arsitek dan penulis kelahiran Perancis-Swiss, salah satu tokoh yang berkontribusi besar dalam arsitektur modern dan cikal bakal pengembangan properti multifungsi (mix-use development).

Le Corbusier, salah satu orang pertama yang menyadari pengaruh mobilitas terhadap bentuk dan rancangan pemukiman manusia. Pada tahun 1930-an Le Corbusier mereformulasi idenya tentang perkotaan, yakni ide pembangunan secara vertikal, KDB kecil (Koefisien Dasar Bangunan), yang memungkinkan area di sekitarnya dapat digunakan menjadi berbagai fungsi. Dia juga mengimplementasikan adanya tangga-tangga penyambung antar blok bangunan dalam karyanya.

Idenya ini terus bertransformasi hingga saat ini yang kita kenal sebagai konsep properti multifungsi. Meski menjadi tren dalam proyek-proyek properti terkini, sebenarnya konsep mix-use development telah diadopsi banyak negara usai perang dunia I, tepatnya sejak tahun 1920. Pada periode ini migrasi besar-besaran dari daerah pedesaan ke kota-kota besar di Eropa dan Amerika menjadi salah satu alasan berkembangnya konsep pembangunan mix-use development.

Pesatnya perkembangan kebutuhan aktivitas masyarakat modern perkotaan dewasa ini mendororong berkembangnya tipologi fungsi arsitektur kota yang bersifat multifungsi (mix-use development). Tren ini berkembang seiring tingginya aktivitas urban seperti bekerja, belanja, berekreaksi dan berdomisili. Tentunya ini adalah potensi positif bagi perkembangan properti, dan hal ini jelas sangat menguntungkan bagi developer, konsumen. Bahkan jika diimplementasikan dengan baik, konsep ini diyakini dapat merapikan kemacetan, menata kesemerawutan kota menjadi lebih teratur dan tertata.

Permintaan pasar yang tinggi atas produk properti mix-use menjadi tantangan bagi pengembang properti saat ini. Para pengembang dituntut jeli mengidentifikasi jenis properti apa yang berpotensi dikembangkan dalam konsep tersebut. Meningkatnya permintaan di Indonesia di tengah kinerja ekonomi yang kuat dan minat konsumen yang tinggi menjadikan produk properti mix-use development sebagai “the golden egg” dalam portfolio pengembang.

Dalam perkembangannya, mixed-use development tidak hanya dibutuhkan oleh Jakarta. Kota penyangga Jakarta pun mulai berkontribusi membangun properti multifungsi. Selain itu, kota-kota besar seperti Medan, Surabaya, Balikpapan, Makassar dan lainnya juga sudah membutuhkan penerapan konsep ini.

Daerah penyangga (sub urban) terus berkembang sebagai dampak melebarnya aktifitas bisnis dari Jakarta ke kawasan-kawasan tersebut. Perkembangan harga tanah yang sudah tinggi memaksa pengembang mengoptimalkan lahan yang ada dengan konsep pengembangan mixed-use. Serpong adalah salah satu kawasan telah menjadi kota mandiri dengan infrastruktur lengkap dengan berbagai fasilitas-fasilitas utama.

Perkembangan sentra bisnis, destinasi wisata belanja dan kuliner, universitas hingga sekolah-sekolah international, dan kawasan hunian tumbuh pesat di sini. Di kawasan penyangga Ibukota, PT Merdeka Ronov Indonesia melihat potensi ini dengan membangun proyek mix-use development Intermark, tepat di exit tol pertama Serpong, koridor TB Simatupang. Lokasi yang strategis, apalagi Jakarta Outer Ring Road 2 (JORR2) telah beroperasi. konsep mix-use development yang diterapkan Intermark akan memiliki nilai properti yang tinggi. Intermark diyakini akan menjadi ikon di Serpong karena merupakan proyek multi fungsi pertama di kawasan ini. Proyek ini nantinya terdiri dari apartemen, kondotel, MICE (Meeting, Incentive, Convention, dan Exhibition), office tower, dan commercial area.




Sementara, Agung Podomoro Land (APLN) yang tidak pernah sembarangan menerapkan konsep pembangunan proyek properti menyasar luar Jawa. Pengembang ini yang selalu menjadi trendsetter produk-produk properti nasional. Untuk proyek properti superblok dan mix-use development, pengembang yang dimotori Trihatma K Haliman ini sudah tak diragukan lagi. Kini Agung Podomoro mulai menggebrak kota-kota di luar Jawa, diantaranya Balikpapan dan Medan.

APLN kini tengah mengembangkan superblok Borneo Bay City di kota Balikpapan, kota dengan nilai pendapatan domestik bruto (PDB) sebesar 9,3 %. Ini merupakan rangking 3 nasional setelah Jakarta dan Surabaya. Inilah salah satu alasan APLN mendedikasikan diri membangun superblok berkonsep Waterfront City dengan berbagai properti mix-use di dalamnya.

Borneo Bay City, mengusung tagline “Five Element in One”. Sebuah konsep yang menggabungkan lima kebutuhan dasar yang sejalan dengan perubahan gaya hidup masyarakat perkotaan. Konsep ini sudah diterapkan di berbagai kota-kota besar dunia. Lima elemen itu terdiri dari pusat perbelanjaan modern, hotel berbintang, apartemen, nature park dan Gourmet Tower, yang khusus disediakan sebagai pusat kuliner.

Sementara di Medan, Agung Podomoro Land sangat jeli melihat opportunity pasar properti yang prospektif. Apalagi sektor perkebunan dan pertambangan yang kini menjadi primadona perekonomian di kawasan Asia Tenggara, berpusat di Sumatera Utara. Hal ini otomatis menggerakkan kebutuhan properti mix-use di kota Medan. Proyek Superblok Podomoro City Medan dengan tagline “One Stop Living and One Stop Shopping” ini menjawab semua kebutuhan tersebut.

Ciputra Group juga tidak ketinggalan. Setelah sukses membangun proyek superblok Ciputra World Jakarta, Ciputra Group melalui anak perusahaannya PT Ciputra Puri Trisula kini membidik kawasan Jakarta Barat, tepatnya di kawasan Puri. Pengembang yang dimotori oleh begawan properti Indonesia Ir. Ciputra ini melihat kawasan Puri berpotensi menjadi CBD baru.

Sebagian besar konsultan properti dan pengamat pembangunan memprediksi saat ini giliran Jakarta Barat-lah yang bakal berkembang pesat, setelah sebelumnya pertumbuhan properti berada di Jakarta Selatan. Proyeksi yang sama terhadap kawasan ini juga terpantau oleh radar Ciputra. Di sini mereka berencana membangun sebuah mixed-use development seluas 7,4 ha, dengan mengusung nama Ciputra International. Proyek ini akan memberi supply gedung perkantoran, hotel, dan apartemen untuk kawasan Puri. Dengan perincian, 10 tower yang terdiri dari 6 office tower, 3 condominium dan 1 hotel dan lifestyle centre.




Perusahaan BUMN juga tak mau kalah dengan menyasar kota Surabaya. Pertumbuhan ekonomi di Surabaya diakui banyak pihak tak lepas dari kondusifitas di Kota Pahlawan ini. Bahkan kota ini sudah banyak dilirik investor untuk berinvestasi. Faktanya, pertumbuhan ekonomi dan investasi di Surabaya, terus bergerak naik secara signifikan. Pertumbuhan ekonomi berada di angka 7,4 persen dan diprediksi akan terus naik seiring pertumbuhan pembangunan dan kondusifnya iklim investasi di sana.

Kondisi positif ini ditangkap oleh PT PP Properti, perusahaan properti plat merah ini mengembangkan properti multifungsi Grand Sungkono Lagoon. Superblok premium ini berlokasi di central business district (CBD) Mayjen Sungkono. Lokasi ini adalah kawasan prospektif, dikelilingi pusat bisnis dan perbelanjaan, serta akses tol yang begitu dekat.

PT PP Properti memproyeksikan Grand Sungkono Lagoon menjadi ikon baru kota Surabaya. Bahkan, office tower yang dibangun di sini rencananya akan menjadi menara perkantoran tertinggi di Surabaya. Grand Sungkono Lagoon memang diproyeksikan menjadi kawasan terpadu (mixed use development), di dalamnya akan dibangun apartemen, mal, dan perkantoran.

Selain di Surabaya, PT PP Properti juga tengah mengembangkan proyek mix-use seluas 25 hektar di Bekasi Barat dengan nama Superblok Grand Kemala Lagoon. Dengan nilai investasi sebesar Rp 11 triliun, PT. PP Properti berencana membangun 25 gedung vertikal. Proyek superblok ini direncanakan selesai dalam jangka waktu 11 tahun. Untuk tahap pertama, Grand Kemala Lagoon membangun 4 tower apartemen.