KOLOM: Minus Perkantoran, 2018 Semua Sektor Properti Bertumbuh

Download Article's

PROPERTY INSIDE – Tahun 2018 adalah tahun Indonesia memasuki babak baru Pilkada Serentak. Hal ini mau tidak mau akan berpengaruh ke sektor riil. Saat ini kalau kita perhatikan, kecenderungan suku bunga juga tetap dipertahankan rendah dengan BI rate 4.75%, kalau kita analisa pada Des 2017 ini Bank Indonesia tetap mempertahankan suku bunganya walaupun Federal Reserve menaikkan suku bunga.

Kita bisa mengasumsikan bahwa Fundamental ekonomi kita cukup kuat karena neraca perdagangan juga surplus di tengah kenaikan harga komoditas di dunia. Hal ini juga dapat dilihat dari Fitch Rating yang menaikkan rating utang jangka panjang Indonesia ke BBB dari BBB- dengan outlook stabil (Des 2017) .

Dengan adanya pilkada diperkirakan adanya peningkatan spending /konsumsi masyarakat yang cukup besar buat perhelatan pilkada. Pengusaha periklanan, garment, makanan, hotel akan mengalami peningkatan penjualan secara drastis, hal ini akan menimbulkan multiplier effect yang luar biasa sebagai pendorong investor mulai berburu properti kelas menengah (Middle Class) sampai dengan kelas Mid to Low .

SEKTOR PROPERTI TERKAIT

APARTEMEN
Apartemen dibawah Rp.600 juta di Jabodetabek, Surabaya, Jabar merupakan produk investasi yang menarik di tahun 2018. Apartemen bisa memberikan Capital rate di atas 8% per tahun apalagi kalau apartemen tersebut berada dalam lokasi yang merupakan Sunrise Property seperti Serpong/Serpong Utara (Tangerang Selatan), Tangerang, Depok dan Bekasi yang ditunjang bertumbuhnya Universitas Favorit di lokasi tsb seperti Binus,SGU, di Alam Sutera (Tangerang ), Universitas Prasetiya Mulya,dan Universitas Atmajaya di wilayah BSD (Tangerang).

Adanya pembangunan Jalan Tol JOR WII dari Serpong –Kunciran(Alam Sutera) – Bandara Soeta yang diperkirakan selesai di tahun 2018/2019 semakin meningkatkan gairah investor untuk memburu hunian yang memiliki “ Direct Access” ke Exit Toll tersebut.

Saat ini Daerah Serpong Utara, seperti Melati Mas (Jelupang), Bintaro, Alam Sutera adalah daerah yang paling diminati investor apartemen untuk kelas Mid to Low (dengan harga rata-rata/m2 masih berkisar Rp.15 jt/m2 s/d Rp.20 juta/m2 (included PPN), dan harga per-unitnya di bawah Rp.600 juta) dikarenakan dekatnya dengan Exit Tol Serpong-Kunciran dan juga lengkapnya fasilitas penunjang seperti Sekolah Binus Intl School di Jelupang Raya (Direct Access ke Exit Tol Serpong), Binus University di Alam Sutera.

Beberapa Apartemen yang laris diburu investor yaitu Apartemen Amazana Serpong Residences (Jelupang,Serpong Utara), Apartemen Broklyn (Alam Sutera),dan Apartemen di daerah Bintaro Jaya

CONDOTEL DAN HOTEL
Semakin banyaknya wisatawan asing dari Tiongkok yang berkunjung ke Manado akan semakin meningkatkan pertumbuhan industri properti di Manado di tahun 2018 (sector pariwisata Sulut mengalami pertumbuhan 20% per tahun,tertinggi di Indonesia).

Perhelatan Asian Games di Jakarta dan Palembang di tahun 2018 juga akan berdampak besar untuk properti DKI Jakarta dan kota satelit di sekitarnya seperti Tangerang, Tangerang Selatan, Bekasi, Depok, Bogor dan kota Palembang. Hotel –hotel bintang 4 ke bawah di lokasi tersebut akan menikmati gurihnya bisnis penginapan sebagai akibat occupancy rate yang tinggi dari tamu mancanegara.

Yang perlu dicermati adalah Hotel bintang 4 ke bawah di daerah Bali yang sudah oversupply dan ada sekitar 100 hotel yang sedang dipasarkan untuk dijual saat ini.

Aksesibilitas yang baik dengan dibangunnya jalan tol ke Prapat dan semakin baiknya bandara Silangit yang berlokasi dekat dengan Danau Toba akan mendongkrak pariwisata di Sumatra Utara pada umumnya dan Danau Toba khususnya.

Hal ini mengakibatkan condotel di daerah Manado, Sumatra Utara (Medan,Prapat,Tebing Tinggi),dan Palembang akan semakin diburu investor.

Kebijakan Tax Amnesty juga akan menampakkan hasil, investor yang sudah beres urusan perpajakannya akan memburu property lagi khususnya di Jabodetabek, Surabaya, Bandung, Manado dan Sumatra Utara. Investor-investor ini akan mencari Investasi yang akan menghasilkan arus kas tetap dan Condotel di daerah pariwisata adalah salah satu tujuan investasi tersebut.

RETAIL
Sektor Retail di tahun 2018 kelihatannya masih belum pulih dikarenakan semakin berkembangnya e-Commerce dan FinTech (Financial Technology) yang menyasar product Electronic dan Fashion. Hal ini mengakibatkan adanya penurunan pembeli di mall-mall. Tetapi sektor Food and Beverages akan tetap meningkat dikarenakan banyaknya wisatawan yang akan berkunjung ke Indonesia di samping juga adanya perubahan gaya hidup yaitu banyaknya generasi Milenial yang menjadikan kafe sebagai tempat nongkrong maupun belajar.

Kalau kita perhatikan gedung IKEA di Alam Sutera selalu penuh bukan hanya dikunjungi oleh pembeli furniture, tetapi juga mahasiswa Binus, UPH, yang tinggal di Alam Sutera, serta siswa SMA Santa Laurensia berkunjung ke sana untuk belajar kelompok maupun mandiri di area food and beverage nya yang nyaman.

Jadi, sektor Retail yang menggabungkan bisnisnya dengan food and Beverages akan terus berkembang sehingga diperlukan kejelian dari pemain sektor tersebut untuk menggabungkan konsep retail dengan F&B.

OFFICE BUILDING
Pasokan perkantoran saat ini terdapat sekitar 8.8 juta meter persegi di CBD Jakarta dan Jabodetabek, pasar perkantoran masih mengalami over supply 2 juta meter persegi, setidaknya sampai dengan 2 tahun ke depan.

Hal ini mengakibatkan nilai sewa ruang Office Building di tahun 2018 masih belum akan meningkat secara signifikan yang berakibat harga Space Office Building di tahun 2018 relatif stabil dan ada kemungkinan mengalami penurunan.

Saat ini menurut CTBUH (Council on Tall Buildings and Habitate), Jakarta memiliki gedung-gedung perkantoran pencakar langit terbanyak kedua di dunia pada tahun 2017. Pada tahun 2018 pasokan perkantoran di Jakarta akan mencapai 10.695.000 meter persegi .Harga sewa tahunan juga diproyeksi tertekan ke kisaran Rp.200.000/m2 sd Rp.250.000/m2.

Penyewa potensial akan datang dari sector e-commerce, perusahaan data centre, telekomunikasi, periklanan, BUMN dan co-Working space untuk industri Fin Tech.

KAWASAN INDUSTRI DAN PERGUDANGAN
Kawasan industri yang akan berkembang adalah daerah Karawang dan Subang apalagi akan adanya Tol Subang –Patimban. Hal ini sudah diantisipasi oleh beberapa pabrik yang membuka pabrik di lokasi tersebut seperti pabrik Kertas Pelita yang membuka pabrik di Subang dan pengembang seperti PT Surya Semesta Internusa,Tbk yang terus melebarkan kawasan industrinya .

Adanya zonasi KEK Bekasi-Karawang Purwakarta yang dicanangkan Pemerintah Jokowi dan rencana pembangunan Bandara Kertajati serta Pelabuhan Laut Dalam di Patimban Subang, menyebabkan kawasan Bekasi-Karawang dan Purwakarta menjadi incaran pengembang kawasan Industri maupun sektor pendukungnya seperti kawasan pergudangan, ruko dan perumahan.

Sebagai info tambahan, pengembang CFLD (China Fortune Land Development) sudah mulai melakukan pengembangan kawasan industri seluas 500 ha di wilayah Karawang, Jabar. Hal ini menunjukkan investor luar negeri sangat jeli melihat peluang perkembangan kawasan KEK Bekasi – Karawang – Purwakarta.

Di samping itu di Daerah Banten tepatnya kawasan Cikupa, Pasar Kemis dan Balaraja juga menjadi incaran para investor maupun pelaku industri dikarenakan akan dibukanya Exit Tol Serpong – Balaraja yang dekat dengan kawasan Cikupa dan Balaraja. Beberapa pengembang yang kecipratan peningkatan penjualan adalah Citra Raya (perumahan,Rukan dan pergudangan) di Cikupa, dan Modern Cikande (kawasan Industri dan pergudangan).

Adanya perkembangan bisnis e-commerce yang sangat disupport pemerintah mengakibatkan adanya kenaikan kebutuhan Logistik dikarenakan perusahaan e-commerce membutuhkan tempat penyimpanan (pemain e-commerce yang besar seperti Tokopedia,Buka Lapak sangat membutuhkan ruang untuk menyimpan produknya). Hal ini akan meningkatkan kebutuhan ruang untuk sektor pergudangan.

PERUMAHAN
Sektor perumahan akan terus berkembang pesat di tahun 2018, akan ada peningkatan penjualan rumah di daerah Bandung Selatan dengan adanya Tol Soroja (Soreang-Pasir Koja) yang saat ini juga merupakan kawasan pariwisata. Pembukaan tol ini akan menambah alternatif jalan dari Bandung ke arah Ciwidey atau dari Jakarta langsung ke Ciwidey tanpa melalui Bandung.

Selain itu daerah Maja (Lebak, Banten), Parung Panjang, Daru, Cikupa, Gunung Sindur, Cimanggis merupakan daerah yang akan terus meningkat penjualannya dikarenakan banyaknya developer besar yang membangun kota satelit seperti kota satelit Citra Maja dan untuk memenuhi back log hunian di seluruh Indonesia yang mencapai 11.700.000 unit rumah dan apartemen.

Perkembangan pesat lainnya akan terjadi di daerah Cikupa dan Pasar Kemis Tangerang, seperti perumahan Citra Raya yang semakin komplit dengan adanya pembangunan Mall Ciputra (Mall terbesar di Kabupaten Tangerang), Lavon (dikembangkan oleh China Fortune Land Development), perumahan Suwarna Sutera (Alam Sutera Group) di Pasar Kemis, dan Gunung Sindur seperti Serpong Natura, Bogor.

Selain itu daerah Cimanggis juga merupakan Sunrise Property diakibatkan adanya pembangunan LRT sampai dengan Cimanggis. Saat ini Permata Cimanggis merupakan pionir pengembang perumahan di wilayah Cimanggis.

Dari ulasan di atas semua sektor properti kecuali Office Space akan mengalami peningkatan di wilayah Jabodetabek, Karawang, Subang , Bandung Selatan, Surabaya, Sumut, Manado, dan Palembang. Mari kita tetap optimis dengan berinvestasi properti di tahun 2018, tahun yang sangat menjanjikan.