PROPERTY INSIDE – Keputusan bisnis tanpa didukung feasibility study yang komprehensif hanya akan membawa resiko merugi dikemudian hari. Hal inilah yang kemungkinan akan terjadi pada konsep bisnis Digital Airport Hotel atau Capsul Hotel di Terminal 3 domestik, Bandara Internasional Soekarno-Hatta.
Pengamat & praktisi properti Tanto Kurniawan menilai sangat sulit melihat potensi bisnis dari Capsul Hotel Bandara tersebut. Pasalnya, menurut Tanto, Capsul Hotel harus mampu bersaing dengan hotel-hotel konvensional di sekitar Bandara.
“Sementara, jika harus memilih, orang akan lebih memilih menginap di hotel-hotel konvensional yang bertebaran di sekitar Bandara. Apalagi saat ini konsep hotel-hotel bujet sangat disuka, selain hemat, fasilitasnya pun cukup lengkap.,” ungkap Tanto kepada www.PropertyInside.id Minggu (26/8).
Baca juga: Bisnis Ritel Selalu Mengekor Perkembangan Kawasan Perumahan
Selain itu, harga normal Capsul Hotel terbilang lebih mahal dibandingkan harga rata-rata hotel bujet di sekitar Bandara. Harga sewa Capsul Hotel per-enam jam Rp 250 ribu, dan per-malam Rp 375 ribu. Sedangkan hotel bujet di sekitar Bandara berkisar Rp 250 ribu hingga Rp 350 ribu.
“Harga segitu untuk hotel konvensional bisa untuk dua orang sementara untuk Capsul Hotel hanya satu orang, belum lagi di hotel konvensional ada tambahan breakfast. Kemudahan lain, di hotel konvensional, pengunjung bisa mandi dan buang air tanpa harus kerepotan keluar kamar.”
Menurut Tanto, di awal-awal peluncuran Capsul Hotel ini mungkin ada banyak pengunjung karena ini adalah hal baru. Namun euforia ini tidak akan berlangsung lama, karena karakter konsumen Indonesia suka mencoba hal baru agar tidak ketinggalan jaman. Tapi berikutnya mereka akan mempertimbangkan untung-rugi harga dan fasilitas.
Baca juga: Tantangan Terkini Developer di Amerika: Perang Dagang, Suku Bunga & Bahan Bangunan
Bahkan dari sisi bisnis perhotelan pun, Tanto menilai biaya pengembangan Capsul Hotel lebih mahal dibanding hotel konvensional. Mantan Presiden Direktur PT Jaya Real Property Tbk mengkalkulasi biaya pembangunan Capsul Hotel dengan ukuran 2 x 1,5 x 1,2 meter atau 3,6 meter kubik atau sekitar Rp 25 juta per-meter kubik.
“Sedangkan untuk hotel konvensional sekelas bintang dua dengan ukuran 6 x 3 x 3 meter atau 54 meter kubik biaya per-kamar sekitar Rp 300 jutaan atau Rp 5,8 juta per-meter kubik. Jika dihitung menyeluruh, harga hotel kapsul lebih mahal 4 kali lipat dibandingkan hotel konvensional,” kata Tanto.
Perhitungan tersebut tentu akan berimbas bagaimana potensi pengembang/perusahaan dapat mengembalikan modal (BEP – break event ponit). Menurut Tanto, dalam industri hospitality atau perhotelan, untuk balik modal dibutuhkan angka okupansi sekitar 60 persen dengan rata-rata waktu sekitar 6 tahun sampai 8 tahun.
Baca juga: Percaya atau Tidak? Backlog Rumah di Amerika 6 juta Unit
“Capsul Hotel akan sangat sulit sekali untuk BEP. Meski kita lihat proyek ini bertujuan untuk mengangkat citra Bandara, tapi tidak semua citra modern, futuristik dan canggih harus dilakukan dengan cara bisnis high risk,”, ungkapnya.
Banyak cara lain yang bisa dilakukan oleh pengelola Bandara untuk meningkatkan citra. Tanto mencontohkan, Airport Ataturk di Turki atau Schipol di Belanda adalah contoh nyata dari citra modern dan futuristik yang terlihat tanpa harus menyediakan hotel kapsul.
“Saat di Airport Doha, Qatar, jaringan wifi disana jelek sekali, dan saya bahkan sampai bicara dengan manager airport mengenai keluhan itu. Sementara di Bandara Soekarno – Hatta, bagus sekali kualitas wifi-nya. Ini sesuatu yang membanggakan, service di bandara kita juga bagus sekali, petugasnya sangat ramah dan helpful. Seharusnya hal seperti ini yang menjadi cara meningkatkan citra.”
Baca juga: Pasar Properti Hongkong Tak Terpengaruh Perang Dagang China vs AS
Tanto menyarankan, hal-hal unik seperti kekayaan arsitektur bangsa Indonesia bisa dikembangkan menjadi daya tarik yang kuat. “Kenapa tidak dibangun saja miniatur Rumah Gadang Minangkabau, Rumah Tongkonan dari Toraja, atau rumah adat Jawa dan lain-lain? Ini lebih unik dan menarik.”
Seperti diketahui, PT Angkasa Pura II (Persero) melalui Kantor Cabang Utama Bandara Soekarno-Hatta tengah bersiap untuk mengoperasikan Digital Airport Hotel di Terminal 3 domestik, Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Hotel ini terletak di di Terminal 3 Ultimate, Lantai satu Area Kedatangan.
Untuk mengelola dan mengoperasikan Capsul Hotel ini PT Angkasa Pura II bekerjasama dengan PT Krisna Graha Primatama dengan sistem bagi hasil. “Untuk tahun pertama dan kedua ini, Angkasa Pura II mendapatkan 10 persen dari keuntungan,” kata Senior Manager Komersial PT Angkasa Pura II, I Wayan Darma, seperti dilansir tempo.co awal Agustus lalu.
Baca juga: Meski Booming, Kontribusi Pajak Sektor Properti Minim di Pakistan
Menurut Wayan, kontrak awal dengan vendor tersebut selama dua tahun. PT Krisna Graha Primatama menyiapkan kapsul dengan berbagai fasilitas penunjang lainnya, sedangkan Angkasa Pura II menyiapkan tempat. Sebanyak 120 kamar kapsul dan fasilitas penunjang lainnya disediakan oleh vendor.
