Muhammad Joni, Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute, Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI).
PROPERTY INSIDE – Tak ada negeri di awan seperti syair manis Katon Bagaskara. Yang nyata hunian negeri bumi, seperti lagu ‘Godbless’ bertitel ‘rumah kita’. “Lebih baik di sini, rumah kita sendiri / Segala nikmat dan anugerah yang kuasa”, dari syair ‘rumah kita’ itu melagukan hak atas rumah untuk semua.
Rumah harus dipenuhi tanpa diskriminasi. Meminjam kovenan internasional tentang ekonomi, sosial, budaya, bahwa hak atas hunian adalah anugerah hak sosial (granting of social rights) alias tugas negara(wan).
Selagi hunian tempat tinggal alias rumah bertumpu di bumi, maka tanah menjadi soal krusial dalam urusan perumahan juga perkotaan. Tak terbantahkan, defacto harga tanah mahal dan terbawa mekanisme pasar yang tidak efisien. Itukah etalase relasi kegagalan pasar (market failure)?
Terlebih di kawasan perkotaan pun zona komersial, harga tanah melambung melampaui timbangan ekuilibrium. Seperti hendak ke negeri di awan harga menjejak.
Kapitalisasi nilai tanah sebagai barang modal, grafiknya acap bergerak melonjak. Nilai gunanya tak cuma seukuran persil lahan sekian kali sekian. Panorama indah pandangan mata, bahkan iklim udara bugar lingkungan sekitar, pun hadirnya molek awan cumulonimbus bercorak putih dan bertumpuk tebal; turut “dijual”.
Koefisien ketinggian ruang ada harganya. Label indikasi geografis, lokasi, lokasi, dan lokasi yang melekat dan dilekatkan pun demikian bernilai pula. Yang dikapitalisasi bukan hanya obyek lahan, namun lahan yang bugar-berdandan. Lokus properti yang bergengsi. Naming rights ada angka nilainya.
Rupanya bagi Eamonn Butler (2018), profit tak hanya uang. Tetapi juga pemandangan indah. Selain produktif, Butler, yang Direktur lembaga think-thank Adam Smith Institute itu, membangun narasi bahwa modal juga bersifat demokratis. Postulat saya: kota yang tertata-layak-cerdas, pun bahagia-berkelanjutan dan demokratis, adalah modal bagi (ekonomi) kota!
Faktanya, harga tanah melebihi relasi hukum permintaan dan penawaran. Ada seluk-beluk beraroma spekulasi. Akibatnya, eskalasi harga jual perumahan rakyat dan sudah tentu rumah komersial, tidak mudah dikontrol. Apalagi belum ada badan penyangga penyedia perumahan rakyat, seperti “BULOG” yang menyangga bahan pokok.
Karenanya perlu penyediaan tanah untuk perumahan rakyat. Ijtihat membentuk badan khusus bank tanah perumahan rakyat, bertahun-tahun tabah digemakan The HUD Institute.
Adakah bank tanah dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA)? Mari menelisik ketentuan UUPA. Ikhwal hukum tanah, pasti bertemali UUPA. Hukum yang mengatur pertanahan yang bertumpu pada “aturan pokok” yang diagungkan sebagai pemutus hegemoni hukum agraria (agrarish wet) produk kolonial Hindia Belanda. Apa ihwal yang membedakan UUPA dengan agrarish wet buatan Belanda?
Hal penting UUPA yang membedakan prinsip penguasaan tanah penjajahan Belanda adalah konsep Hak Menguasai Negara (HMN). Pada asasnya Negara bukan pemilik tanah. Tentu Negara bukan Pemerintah. Prinsip HMN dianut Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 bahwa “Bumi dan udara dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara…”.
Merujuk Pasal 14 ayat (1) UUPA, diperintahkan membuat rencana umum persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk (1) keperluan negara, (2) keperluan peribatan, (3) keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan, dan lain-lain kesejahteraan, (4) keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan, dan perikanan dan yang sejalan itu, (5) keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.
Majelis pembaca yang bersemangat. Untuk mengokohkan dasar hukum bank tanah, maka Pasal 14 ayat (1) UUPA mesti dimaknai sebagai norma yang hidup. UUPA sebagai hukum yang hidup (living laws). Mengapa? Sebab Pasal 14 ayat (1) UUPA yang terbit tahun 1960 belum bertemali langsung dengan hak konstitusional bertempat tinggal.
Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 (amandemen kedua) yang merupakan penyegaran konstitusi via reformasi UUD 1945. K.C. Wheare (1966) yang menulis buku teks ‘Modern Constitution’ menyebut keinginan memulai yang baru dalam bernegara –yang terus bertumbuh itu dengan “desire to make a fresh start”.
Mari periksa. Kua-yuridis formal Pasal 14 ayat (1) UUPA, tidak eksplisit menyebut persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah untuk perumahan dan permukiman. Oleh karena itu, beralasan jika harmonisasi norma yang menambahkan makna norma pasal itu untuk perumahan dan permukiman.
Untuk menghidupkan dan menyegarkan Pasal 14 ayat (1) UUPA yang hanya menyebut “keperluan negara”, sehingga sahih dimaknai termasuk untuk perumahan rakyat (public housing).
Pun demikian bisa diharmonisasi ke dalam norma/frasa “untuk keperluan pusat kehidupan masyarakat” dan norma/ frasa “untuk keperluan memperkembangkan industri”, dalam hal ini industri perumahan, pembangunan perkotaan.
Argumentasinya? Untuk memulakan “langkah segar” menumbuhkan hak bertempat tinggal Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 –menjadi konstitusi yang hidup (living constitution). Bukan hanya dokumen aspirasional yang senjang dari kenyataan.
Corak badan bank tanah yang nirlaba dengan fungsi sebagai pengelola tanah, tentu dengan maksud asli bagi persediaan tanah perumahan rakyat. Lebih dari itu hadirnya musti melonjak sebagai “to make a fresh start” menerobos backlog.
Misalnya, penyediaan 1 juta rumah susun perkotaan dalam 5 tahun (2020-2024) yang sesayup ditargetkan BAPPENAS. Picu menyekrupkan badan bank tanah dengan badan percepatan pembangunan perumahan rakyat –sebagai suatu sistem nasional perumahan rakyat. (Bersambung).
