PROPERTY INSIDE – Harus diakui, Ciputra Group telah berhasil mengubah wajah Jakarta dengan proyek properti Ciputra World 1 Jakarta dan Ciputra World 2 Jakarta di koridor bisnis paling bergengsi di Ibukota negara ini. Dua proyek kolosal ini semakin mendekatkan mimpi Jakarta untuk menjadikan kawasan koridor Jl. Prof.DR. Satrio ini menjadi “Bussines Destination & Shopping Belt Area”.
Mimpi mewujudkan “Orchard Road” Jakarta sedikit lagi akan menjadi kenyataan, apalagi jika infrastruktur transportasi seperti mass rapid transit (MRT), light rail transit (LRT) terealisasi. Ciputra Group sendiri telah menyinergikan proyek-proyek mereka di area ini dengan urban planing Jakarta untuk menjadikannya sebagai “Bussines Destination & Shopping Belt Area” tersebut.
Raksasa properti tertua di Indonesia ini menerapkan konsep pengembangan yang sesuai urban design guide lines. Ciputra World 1 Jakarta, misalnya, sudah memiliki jalur pedestrian yang bagus dan ideal selebar 11 meter yang 6 meter di antaranya dijadikan sebagai jalur pedestrian untuk umum.
Ciputra World 1 Jakarta sendiri terdiri dari properti mix-use, mulai dari hotel, apartemen premium, pusat perbelanjaan modern dan gedung perkantoran Grade A. Kemudian Ciputra World 2 Jakarta, superblok yang terdiri dari hunian vertikal berkelas, service apartmen dan gedung perkantoran Grade A sebentar lagi akan ikut meramaikan kawasan ini.
Proyek superblok Ciputra World 2 Jakarta ini akan menyusul Ciputra World 1 Jakarta menjadi penopang koridor destinasi bisnis dan perbelanjaan itu. Ciputra World 2 Jakarta memiliki gedung perkantoran seluas 80.000 m2 dengan 47 lantai. Sebanyak 55 persen dari total luasan tersebut akan disewakan, sedangkan 45 persen sisanya dijual dengan strata title dan telah sold out.
Sedangkan untuk hunian, Ciputra World 2 Jakarta telah memiliki dua menara apartemen, The Orchard Satrio dan The Residence, dan direncanakan akan beroperasi tahun 2017 nanti. The Orchard Satrio yang terdiri dari 369 unit hingga saat ini telah terjual sebanyak 95 persen, sementara The Residence telah laku sebanyak 98 persen dari total 122 unit.
Dari tingginya angka penjualan itu, dapat dilihat bahwa demand apartemen di kawasan ini cukup bagus. Tingginya permintaan tersebut membuktikan bahwa konsumen properti menyadari bahwa lokasi Jl.Prof.Dr Satrio ini akan terus berkembang. Dan ini akan berdampak pada kenaikan nilai properti (capital gain) di kawasan tersebut.
Hal ini diakui oleh Associate Director Sales & Marketing Ciputra Group, Helen Hamzah. Menurutnya, lokasi menjadi penentu utama potensi kenaikan capital gain, apalagi lokasi telah diproyeksikan untuk pusat bisnis dan urban lifestyle. Itulah sebabnya para pembeli unit apartemen Ciputra World 2 Jakarta terdahulu sangat jarang yang mau tidak ada satupun yang melepas unit mereka meski telah terjadi lonjakan harga hampir 200 persen dari awal mereka membeli. Meski sebenarnya angka itu bisa lebih tinggi, jika tidak terjadi perlambatan ekonomi di tahun 2014-2015 lalu.
“Dari yang kita lihat, sampai saat ini belum ada jarang sekali pembeli lama di The Orchard Satrio dan The Residence yang melepas unit mereka. Dulu harga pertama kami rilis di kisaran angka Rp. 20 juta per-square meter, sekarang harganya antara Rp. 50 juta sampai Rp. 55 juta. Pemilik tidak melepas unit mereka karena yakin harganya masih berpotensi untuk naik. Apalagi jika nanti infrastruktur transportasi seperti MRT rampung,” jelas Helen.
Selain capital gain, lanjut Helen, potensi yield yang didapat dari nilai sewa juga cukup menjanjikan. Proyeksi reccuring income dari sewa unit apartemen di kawasan ini berkisar antara USD 1300 sampai USD 1400. Artinya, konsumen akan mendapat keuntungan sekitar 8 persen hingga 9 persen per-tahun dari investasi awal (capital investment) mereka. Tentu ini sangat menarik bagi investor, dan wajar saja demand sangat bagus di kawasan itu.
Menangkap peluang tersebut, Ciputra World 2 Jakarta menghadirkan proyek Ciputra World 2 Extention berupa tower The Newton yang memiliki 450 unit apartemen. Membidik segmen pasar profesional muda, kelas menengah dan menengah atas, apartemen Newtown akan dilansir dengan bandrol harga sekitar Rp. 40 juta – Rp. 50 juta.
“Kami melihat peluang di segmen tersebut, apalagi kalangan profesional muda kelas menengah yang biasa kita sebut young generation atau Gen-Y, cukup bagus. Kebetulan segmen Gen-Y ini belum ada di Ciputra World 2 Jakarta. Dan kami menyampaikan bahwa segmen ini seharusnya sudah mulai berinvestasi di properti. Apartemen the Newton Newtown ini kami siapkan sebagai “startup investment” mereka, istilahnya,” ujar Helen.
Serius membidik “startup investment”, apartemen Newtown menyiapkan tipe studio dengan harga yang reasonable, sekitar Rp. 850 juta. Apartemen the Newton ini juga melansir tipe lain dengan berbagai varian harga hingga Rp. 2,3 miliar. PT Ciputra Adiprana, pengembang Ciputra World 2 Jakarta, merencanakan akan melasir ke pasar melalui pre-selling pada bulan Desember. Mereka menargetkan penjualan 70 persen hingga 80 persen pada pre-selling nanti.
“Proyeksi kami, sekitar 30 persen pembeli di pre-selling nanti adalah repeat buyer kami dari Ciputra World 2. Sebagian mungkin orang tua yang ingin membeli properti untuk investasi anaknya. Investor pemula dari Gen-Y akan cukup besar, karena mereka juga end user. Mereka akan menempati apartemennya karena berada di jantung kota yang berdekatan dengan mobilitas harian mereka.”
Menurut Helen, developer kini harus mulai melihat pasar untuk Gen-Y, generasi yang karakternya mandiri, simple dan memiliki privasi tinggi. Gen Y lebih memilih tempat tinggal urban yang simple dan praktis. Gen Y telah terbiasa hidup mandiri, misalnya yang sekolah di luar negeri/luar kota, jauh dari orang tua, mereka terbiasa mandiri dan hidup praktis.
Membidik Momentum Tax Amnesty
Berbagai kalangan menyebut, sukses program tax amnesty akan berdampak positif pada bisnis properti. Ketika dana masuk ke Indonesia begitu besar, tentu pilihannya adalah berinvestasi, dan pilihan investasi paling aman adalah properti. Permintaan properti akan tinggi, dan sesuai hukum ekonomi, otomatis harga akan terkerek naik, hal ini dibenarkan oleh Helen.
“Tapi itu bakal terjadi tahun depan, karena dana masuk dari tax amnesty tentu perlu proses. Karena itu, untuk tower Newtown ini kami masih melansir harga sesuai harga pasar yang lama. Meski kami yakin sebentar lagi, minimal pertengahan tahun depan, harga akan naik. Jadi saat ini sebenarnya adalah saat yang tepat untuk membeli, karena tahun depan pasti sudah mendapat capital gain-nya” jelasnya.
Yang paling menarik, Ciputra World 2 Jakarta ini dilansir bertepatan dengan momen sukses program tax amnesty pemerintah. Menjadi menarik karena pre-selling pada Desember ini sudah mereka siapkan sejak Juni 2016 lalu. Artinya, selain untuk menangkap peluang demand di koridor Satrio, Ciputra Group juga sudah memprediksi jauh hari bahwa program tax amnesty akan sukses. Meski banyak pihak sebelumnya cukup pesimis.
“Pre-selling ini memang sudah kami siapkan berbarengan dengan momentum tax amnesty gelombang I, momentumnya memang kami masukan dalam strategi marketing kami. Sejak awal kami memang optimis program itu akan berhasil.”
Meski demikian, Ciputra Group tidak menyiapkan strategi khusus untuk menarik investor pemilik dana repatriasi tersebut. “Tidak ada strategi khusus untuk itu, yang pasti selagi kita punya produk bagus, pasti kita menjadi opsi. Tentu lokasi dan brand yang terpercaya menjadi pertimbangan investor,” imbuh Helen.
